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劉以棟財經專題    

     
 

 

社會危機中投資美國房地産

從未來通貨膨脹率和現金流的角度,現在美國房地産投資應該是一個値得考慮的選項。在大家普遍看跌美國房地産時,這方面的投資機會才會出現。
    中文里講,“危機”包含兩個意義,危難和機會。危難都容易看到,機會卻難以捕捉,所以機會只屬於有心人。現在大家都看到了中東地區的社會動蕩,大家是否看到這方面的投資機會,即美國的房地産投資。或許有人認爲中東地區的社會動蕩跟美國房地産投資是風馬牛不相接的事,但事實可能並非如此。
     中東地區的社會動蕩,世界媒體都簡單的把起因歸于專制制度,其實我認爲其根本原因是通貨膨脹造成當地老百姓生活艱難,所以才有現在的社會動蕩。如果眞的是社會制度原因,那么這些當權者執政幾十年了,爲什么都趕上現在發生社會動蕩。况且,伊拉克可是美國一手扶持的民主政府,老百姓爲什么也要出來鬧事。再説了,希臘可是標標準準的民主國家,去年老百姓還不是同樣走上街頭。而在美國本土,威斯康辛州和俄亥俄州的敎職員工最近連續幾個星期圍聚在州政府,抗議政府的新的財經政策,你總不能説美國也是獨裁制度吧?!
      所以,社會制度僅是主流媒體騙人的表面理由,眞正的原因是,2008年經濟危機以來,世界各國通過濫發紙幣來救市,雖然股票指數和中國的房價等指標被止跌回陞,但是濫發的紙幣也同時推高了物價。股指和房價的上昇讓富人重新感到自己很富有,但物價上昇卻苦了普通老百姓。他們沒有股票投資,也沒有房地産投資,而日常消費品都在漲價,所以群情激憤,走上街頭。
     世界通貨膨脹,爲什么要投資美國的房地産,因爲相對而言,美國的房地産便宜。
     先看中國的房地産。在過去三十年里,因爲中國的經濟發展,中國的房價已經漲了很多。很多人認爲中國房價上漲是因爲政府的政策失誤和開發商的操縱,我不否認這方面的因素,但我認爲,更主要的原因是通貨膨脹的結果。三十年前,大學畢業生的工資大概是50多元人民幣一個月;而現在好的大學畢業生可能拿到5000元人民幣一個月。當然,現在也有大學生找不到工作,或者拿很低的工資,但以當年大學生的素質,在現在也應當能找到一份收入不錯的工作。這收入比例100倍的區別,難道沒有通貨膨脹的因素在里面。有人可以爭論説,拿不到5000元,但就是3000元、4000元,也還是幾十倍的增長。通貨膨脹,推高了中國的工資,中國的物價和中國的房地産價格,在這種情况下購買中國的房地産,一方面房價可能下跌;另一方面,即使房價不迭或者微漲,但因爲未來通貨膨脹的原因,回報並不會很高。
    値得一提的是,中國的房地産其實是公寓房,只有七十年的使用期,對樓和樓下的土地都沒有擁有權。如果房價持續上漲,回報可能還不錯。如果房價不漲甚至下跌,那么每年的租金收入是微不足道的。
    相反,投資美國的房地産就有許多比較優勢。首先,美國的房地産是終身財産,不僅你可以擁有,你還可以傳給你的子孫後代。你不僅擁有房産,你還擁有樓下的地皮、周圍的停車場和草坪。如果哪一天有人要用你的地皮,他必須按市場價給你或者你的子孫付錢,而你不需要冒險去當釘子戶。
    其次,美國的房價已經從高處跌了30% 左右,以後下跌空間有限。現在有許多人在講,美國房價還要下跌20%以上。我不知道五年前,他們這些人在哪里?那時大家都在講:房價還會往上漲,美國歷史上從來沒有全國房價普遍下跌的情况。再説瞭,如果美國房價繼續往下跌,美國政府就會開足印鈔機印錢,進一步把美元貶値,直到美國房價停止大幅下跌。
     我這里講投資美國的房地産,是指自己住或者出租。如果自己住,那么要自己住得開心,高興不是用錢可以衡量的。
    如果是出租,那么要考慮現金流的收入。一般來講,如果買房出租,那么每月租金要達到房價的1%。即如果房價是10萬美元,那么每月租金要達到1000美元。這樣一年房租收入12000美元,去掉房地産稅和房屋保險費用,回報大約在10%左右。這里假設是用現金買人,如果要用房屋按揭貸款,那么回報就可以高很多,但風險也大了許多。因爲一旦房子一時租不出去,那么就可能産生沒錢還貸的困境。當然,租金回報也是因地方而異,在華人比較集中的東西海岸,租金回報會低於10%,而在美國的內陸地區,回報可能會高於10%。
     房屋市場是地方市場,所以地理位置很重要。比較保守的投資地點,應當靠近大學或者醫院。在未來幾十年里,美國的大學和醫院應當還不容易關門和或者搬家,所以房屋出租的需求就在那里。
     房屋投資的一個優點是推遲付稅。我們自己住房子,政府假定每年房價往上漲,所以也要多繳稅。出租房則不同,報稅時假定房屋價格要折舊,三十年歸零。即如果你買了30萬美元的房子出租,那么每年折舊就是一萬美元,再去掉各種開銷,基本就不繳稅了。當然,當你三十年後賣房子時,你的成本爲零,所有賣房收入都是利潤,必須繳稅,所以是延期繳稅。
    房屋投資的一大功能是抵禦通貨膨脹的損失。我們現在把錢存在銀行里,去掉稅收和通貨膨脹的銷蝕,基本是負利率。而買房出租則不同,物價上漲時,你可以漲房租,把通貨膨脹的損失轉嫁給住戶。
     這里我們講的房地産投資是買房或者公寓樓出租,屬於小本生意,一家一戶就可以操作運營。如果資金和時間上允許的話,那么可以購買商業樓宇,做成眞正的生意。商業樓宇包括住宅樓、辦公樓、零售門面和旅館等。因爲是一門生意,所以其中的學問也很大,包括未來局部地區經濟發展走向,交通是否方便,是否靠近主要商業區,附近住戶的收入情况,治安狀况等衆多因素。
    買房投資雖然有許多優點,但也不是有百利而無一害。首先你必須管理。如果象中國那樣把房子空在那里等待漲價,那么每年的房地産稅(0.5%到5%,因地區而定)就是很大一筆負擔。好在現在有許多中國家庭把子女送到國外來留學,所以通過買房投資,交給孩子管理,同時也就解決了子女的就業問題。
    房地産屬於不動産,所以脫手比較慢,並且不能帶走。如果你在利比亞有房地産投資,現在社會動蕩了,那你就比較麻煩,旣賣不掉,又帶不走。基于這一點考慮,要在局勢比較穩定的地方做房地産投資。美國以後是否會動蕩,我們不知道,相對而言,美國政治體制比較穩定。從這一點考慮,黃金白銀方面的投資仍然値得去做。
     做投資時,大家傾向于向後看,缺乏前瞻性思維。房價漲時,大家認爲房價還會往上漲,所以很樂意去做房地産投資,沒有感覺有多少風險;房價跌時,大家認爲房價還會往下跌,所以就不願意去做房地産投資,感覺風險太大。如果2005年有一棟房子標價賣100萬美元,肯定有人想,這房子要是賣80萬美元,我會毫不猶豫地買下來。現在那幢房子跌到70萬美元了,大家都在想,再等等,説不定50萬美元能買下來。我參考了美國十大城市的房屋期貨指數,低點在明年五六月份,也就比現在價格差一兩個百分點。而在美國許多城市,現在房價已經低於造價。
    上世紀九十年代末,美國股票瘋長時,大家都忙着買股票,沒有人想到股票會跌。2008年股票暴跌時,大家忙着賣股票,沒有人想到股票會漲。當時巴菲特在紐約時報上寫文章講,現在應該買股票,並講他自己已經買股票了,可是沒有多少人相信他。現在美國房價跌了,所以大家都不願意投資美國的房地産。巴菲特和我們的區別,大概就在這里。
 

 
 
 

 

 
 
 
 

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