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劉以棟財經專題    

     
 

 

被海外購房團遺忘的角落-美國商業住宅樓

 
因爲美國的次貸危機和次貸引發的經濟危機,所以美國很多城市的房價都有不小的跌幅。曾經在中國房地産行業大有斬獲的中國炒房團,一度高調來美國購房。結果發現美國的房地産不易炒作,就偃旗息鼓。我認爲中國炒房團放棄來美國炒房是正確決定,但從長期投資的角度,美國的商業住宅樓(Commercial Residential Apartments)才是更好的選擇。
    現在讓我們根據中國和美國房屋市場的特點,從價値投資的角度,詳細分析一下美國和中國房地産投資的風險和回報。
     先看中國房價。中國房價之高,應該是大家能普遍接受的事實。無論從絶對價格,還是以相對價格來衡量,中國的房價都已進入高風險價位。以後是否再漲可能很有爭議,但下跌的風險也是客觀存在的。
    中國房價成了大家都關心的話題,所以大家也都理解中國房價上漲的諸多因素。雖然主流媒體不願作詳細分析,但中國房價上漲的最根本原因卻是通貨膨脹。因爲通貨膨脹的結果,所以錢變得不値錢,所有物品都漲價。因爲房屋支出是老百姓日常花費的最大部分,所以大家感到房價太高。
      事實上,在過去二十多年里,大學畢業生的工資漲了50倍,上大學消費漲了至少20倍,盒飯漲了至少10倍……在這種物價普遍上漲的環境下,房價上漲也是自然結果。
     中國房價上漲的另一個根本原因,就是中國的獨生子女政策。美國的嬰兒潮一代出生於一九四六年到一九六四年之間。日本和中國沒有嬰兒潮這一概念,但大家的共識是,日本的嬰兒潮一代比美國的嬰兒潮一代早十年,中國的嬰兒潮一代比美國的嬰兒潮一代晩十年,即一九五六年到一九七四年間出生的這一代人是中國的嬰兒潮。
      中國的嬰兒潮一代,因爲趕上了獨生子女政策,所以給國家帶來了巨大的人口紅利。從養老方面,因爲這一代人兄弟姐妹比較多,所以給父母養老的負擔就輕。從子女負擔方面,因爲獨生子女政策,所以小孩生活方面的消費負擔也低。
     因爲人口紅利的結果,所以現在的中年一代就有了收入結餘,有了儲蓄,産生了龐大的消費購買力,推高房價就是這種購買力産生的效果之一。
     同時,因爲獨生子女政策,所以現在的小夫妻結婚時,男方家長、女方家長和小夫婦一起來供房,進一步把房價推高。
      因爲通貨膨脹和獨生子女政策的效果,所以中國的房價就一路攀升,終于達到了現在難以維持的地步。
     要判斷房屋價格的合理性,主要看供求關係、建築成本和房屋出租價格。中國有十三億人口,所以需求市場似乎是無限的。但是,當房價是普通家庭年收入的幾十倍時,這個龐大的需求市場就不存在了,因爲他們根本買不起。
      中國房價的建築成本主要取決于地方政府的土地價格,但土地爲地方政府所壟斷,只此一家,別無分店。所以地方政府想收多少錢,就收多少錢。因爲大家都明白中國的土地有限,所以就拼命去買房,結果産生了許多空置房。根據美國巴倫士周報(BARRON’S,華爾街日報的姊妹財經期刋)轉引南華早報源自社科院的硏究報吿(Page-10),中國現在有六千四百五十萬的空置房屋,是美國目前空置房的五倍。美國房價現在陷入泥潭之中,具有大量空置房的中國房屋市場前景也不美妙。
       因爲中國的房價很高,而美國房屋市場又下跌,人們自然想到來美國買房。美國的房價雖然相對美國的普通家庭收入不是很高,但畢竟美元和人民幣有個匯率問題。五十萬美元的房子,折算成人民幣,就是三百萬,也不是個小數目。
更重要的是,美國有房地産稅。五十萬美元的房子,即使房屋空在那里,每年都要繳納房産稅,以2%計算,就是一萬美元一年。因爲美國的房子是獨立單元,所以要買房屋保險,夏天要割草,冬天要鏟雪……如果把這些都交給別人打理,一年可能又要一萬美元。以五十萬美元的房子來計算,每年就是4%的開銷。如果房價每年增値低於4%,那么就是賠錢的買賣。
      如果眞的想在美國房地産業投資,那么商業住宅樓應該可以考慮。因爲經濟危機的影響,現在商業地産也在跌價。跟購買普通住宅房屋不同,商業住宅樓的關鍵是租金産生的現金流。
   根據美國房地産行業的經驗,如果每月房租達到房價的1%,那么這樣的投資就有利可圖。打個比方,如果一棟房子賣十萬美元,每月租金一千美元,那么一年一萬二千,去掉兩千塊錢的地産稅,那么毛利是10%。這10%的回報不是太引人,但這可是通貨膨脹以後的回報。如果以後物價上漲,那么房價和租金都會跟着上漲。
如果使用財經杠桿的話,回報會高許多,當然也有風險。十萬塊錢的房子,如果首付兩萬(20%),貸款八萬,利率5%,那么一年的毛利就是六千,回報達30%。如果去掉雇人打理等開銷,15%到20%的回報還是有可能達到的。
      最近我自己去看了幾棟商業住宅樓,感覺1%的租金要求還是符合現在的市場價格的。有一賣主,從南斯拉夫來,今年七十五歲,我們還聊起鐵托和毛主席。他在美國中西部的阿克倫市的西郊區有五棟樓。這是阿克倫市一個比較好的社區---費爾勞恩城市,佔了半條街,每棟樓有四個單元,每個單元是上下兩層,樓下是廚房和客廳,樓上是兩個臥室和洗澡間,每單元大約96平米,每月房租七百美元。五棟樓每月房租一萬四千美元,房主五棟樓一共要價一百二十萬美元。以現在的房屋市場,實際成交價不會超過一百萬美元。一百萬美元在上海可以買一個200平米的公寓房,在美國則可以買五棟樓,20個單元,一千九百平米的建築面積,這還不包括後面的五個車庫,每個車庫有五個停車位。
       當然,房地産投資的關鍵是位置。上海的房地産是在跟美國的紐約比,而不是跟美國的中部城市比。但是,從租金的角度,同樣價錢的房子,上海的租金會遠低於紐約和美國其它城市的住宅樓的租金。
      肯定有人擔心房子是否能租出去的問題。這里要重點強調兩條,第一,如果買價比同類樓房的買價低,出租時就有價格優勢,可以保證低價時仍然能盈利;第二,位置要適中。美國的工厰可能都搬到中國去了,但美國的大學和醫院還會留在美國。買房出租時,要考慮跟大學和醫院比較近,保證客戶來源。我在那里看房時,一對阿克倫大學的情侶就在那里簽租房協議。
      如果嫌出租房麻煩,不想掙那點回報,那么應該考慮在美國或者巴西買農場。中國的住房只有七十年的使用權,而美國的農場卻是終生擁有,並且可以傳給子孫後代。我一朋友,他父親是從台灣來的醫生。當年他父親和他的朋友在俄勒岡州的波特蘭市買了一片農場,後來隨着城市的發展,他們的農場價格漲了100倍。我那朋友不到四十歲,所以這應該是七十年代的事情。
     美國的土地大概四千美元一英畝。一百英畝値四十萬美元,大約折合人民幣二百六十萬。二百六十萬人民幣在北京和上海只能買一個中等公寓房,而在美國則可以買六百畝地(一英畝等於六畝)。從長期投資的角度,哪一種投資潜力大應該是很明顯的。現在在俄亥俄州的東南部(Malta, Ohio) 就有這樣的一個農場在出售,面積119英畝,要價不到四十萬(39.95萬),農場上的住宅有三個臥室,兩個洗澡間,外帶一厠所。農場上的儲藏樓,工作間和馬槽等建築物和住宅都包在這四十萬里面。
    在美國買地,要先打聽清楚土地和地下礦産是否是分開賣的,因爲各個州的法律不一樣。一般來講,從地表鑽井是土地方的資源,而地下採煤則屬於地下礦産的資源。
      現在出國的中國留學生很多,許多家長想着給他們在美國置辦點産業。從長期投資的角度,投資回報的潜力在商業住宅樓和農場。如果在美國擁有一片農場,除了增値潜力以外,就是退休以後,自己在農場種點有機蔬菜,也有益於身心健康。
 
 
 

 

 
 
 
 

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