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劉以棟財經專題    

     
 

 

遙看中國房價

全世界都在關注中國經濟的發展,而全中國人都在討論中國的房價。雖然我生活在美國,又不經常回國,但還是經常看到有關中國房價的評論。現在我想從局外人的角度,講點我對中國房價的個人看法。
中國房價爲什么這么高
    中國房價高,是大家都能接受的事實。無論是絶對價格,還是相對價格,中國的房價都比美國的許多城市房價高。這里有許多潜在因素在里面,而非僅僅是開發商的炒作。
     第一,中國房價是通貨膨脹的結果。過去三十年,大家的工資都是幾十倍的增長,所有的物品也都長了,只是房價基數比較大,所以大家對房價抱怨比較多。
      第二,中國文化的結果。在中國的傳統文化里,土地和房産這樣的實物才是眞正的財富。有條件的話,都會節衣縮食來買房,所以有一個龐大的需求市場。
      第三,獨生子女政策。因爲過去三十年的獨生子女成效顯著,所以很多家庭生活負擔比較輕,有餘錢來買第二、第三套房産。同時,小夫妻結婚時,男女雙方家長和小夫妻一起集資來買房,所以産生了強大購買力。
     第四,灰色收入進入房地産。中國許多特權階層把各種各樣的灰色收入轉入房地産,所以中國很多實權人物有許多套住房。
中國房價的未來
     因爲中國房價高,所以大家都在叫嚷中國房價要跌。但我們要看中國房價下跌的驅動力在哪里。
     如果你認爲上面房價上昇的理由成立的話,那么房價下跌的理由應當跟房價上昇的理由相對應。
     第一,收入不長。通貨膨脹來源于紙幣貶値。大家的收入高了,購買力也就增加了。如果中國大部分人的收入不長,甚至下跌,那么房價就可能下跌。指望房價跌而自己收入增長的最佳狀態是一廂情願的事。
    第二,文化觀念的改變。中國的小夫妻結婚,就期望有自己的房子。明知道房價和房屋租金不相稱,還是要買房,並且要一次到位,買大房子,新房子。現在很多人爲房價上昇苦惱。但是,如果房價不長,甚至下跌,苦惱的將是另一撥人。
    第三,獨身子女政策的負面效果。獨身子女政策增加了家庭房屋購買力,但也改變了房屋市場的供求關係。等這一代獨身子女長大成人以後,那時中國房屋市場的供求關係將會改變。
     第四,政府的房産政策。許多人認爲,因爲中國城市有許多空置房,所以房價會下跌。但是,現在房價上長,又沒有房産稅,所以空房房主並不需要把房屋拿來銷售或者出租。
中國房價的不確定因素
     中國房價是否會下跌現在成了頗有爭議的話題,我想沒有人能有足夠的理由讓大家信服房價是跌還是不跌。這里我想講一下房價下跌的可能因素,供大家參考。
     第一,政府的稅收政策。政府如果眞想抑制房價,只需逐步引入房産稅就行。如果你每年必須繳房産稅,那么你就不一定還把房子空在那里。同時,因爲房産稅採取實名制,那么實權人物的空房不僅要繳稅,還要被調查資産來源,那時房價不跌才怪。政府是否會這樣做,那就是複雜的政治問題了。
     第二,經濟危機。2008年以來的全球經濟危機,被世界各國政府寬鬆的財經政策強行壓了下去,但並沒有從根本上解決問題。如果經濟危機捲土重來,導致工人失業,企業破産,那么很多人就不能付房屋按揭,更不能買新房了,房價就會下跌。
     而房價一旦下跌超過20%,那么銀行就會出現很多獃賬。那時如果再發生銀行擠兌風,中國人的眞正惡夢就開始了。
    我個人認爲,中國政府現在的策略:房價旣不能暴漲,也不能暴跌。如果房價暴漲,那么將會導致未來經濟危機的後果更加嚴重;如果房價暴跌,那么有房的老百姓非造反不可,有違和諧社會的宗旨。
     未來中國房價的結果,將是房價的緩慢增長或者微跌,政府慢慢通過通貨膨脹把房價跟收入水準拉平。如果情况不是這樣,那將是全中國人的災難。
 
 
 

 

 
 
 
 

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